Manfred Schuler
Immobilien / IVD

Hamburger Immobilien / Schweizer Ferienobjekte
Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD - Verband
der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen

Trittauer Amtsweg 19
22179 Hamburg
Tel. (040) 642 237 40
Fax (040) 642 237 42

Details zur Bewertung
Inhalt
A.  Der Verkehrswert
B.  Ermittlung des Gesamtwertes
C.  Bestimmung des Verkehrswertes
 
A. Der Verkehrswert

Vielerlei Beweggründe führen zu dem Wunsch oder zu der Erfordernis einer Immobilienbewertung. Der häufigste Grund ist wohl derjenige, wenn der Besitzer sich entschieden hat, seine Immobilie zu verkaufen. Nun gilt es, den Wert der Immobilie möglichst genau in Erfahrung zu bringen. Einerseits will man ja seine Immobilie nicht unter Wert verkaufen und andererseits soll der Verkauf nicht wegen einer unrealistischen Preisvorstellung in die Länge gezogen werden.

Welches ist denn aber nun der Wert einer Immobilie, wie wird er errechnet, wie wird er geschätzt - und vor allem, durch wen?

Ein Sachverständiger kann den Preis, der für eine Immobilie erzielt wird, mehr oder weniger genau prognostizieren durch eine Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert: 

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Es handelt sich also um eine Preisprognose bezogen auf einen Bewertungsstichtag in einer Marktsituation unter Konkurrenzbedingungen. Zentrale Forderung in der Verkehrswertdefinition ist der sogenannte "gewöhnliche Geschäftsverkehr". In ein­schlägiger Bewertungsliteratur wird dieser erklärt mit: "Handel auf einem freien Markt, wobei weder Verkäufer noch Käufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Massstäbe preisbestimmend sind, frei von spekulativen Einflüssen."
 
 
B. Ermittlung des Gesamtwertes

Wie wird nun der Verkehrswert ermittelt? Am Beispiel eines Einfamilienhauses werden hier die einzelnen Schritte aufgezeigt. Die Kernfrage in diesem Beispiel lautet: "Welcher Wert würde am Markt erzielt werden?"

1. Ortstermin
Der Sachverständige nimmt alle Gebäude und sichtbaren Grundstücksbestandteile sowie die Grundstücksgestalt in Augenschein. Er lotet aus, welche Informationen zu beschaffen und welche Fragen zu klären sind.

2. Recherche
Die bewertungsrelevanten Dokumente werden eingefordert bzw. eingesehen (wie Grundbuch, Flurkarte, Baulastverzeichnis, Bauakte, Bebauungsplan, Erschliessungsbeiträge) und Fragen werden geklärt (Bebauung, Altlasten).

3. Ermittlung des Bodenwertes
Welche Belastung oder Begünstigung des Bodens ergibt sich aus der Bebauung. Besteht die Möglichkeit einer weiteren Bebauung. Erfragung und Anpassung des Bodenrichtwertes, ggf. für Vorder- und Hinterland.

4. Ermittlung des Gebäudesubstanzwertes
Die Berechnung basiert auf den Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude unter Vornahme von Wertminderungen (Baualter, Baumängel und -schäden).

5. Ermittlung des Gesamtwertes
Aus dem Bodenwert und dem Gebäudesubstanzwert wird der Gesamtwert ermittelt. Es findet das Sachwertverfahren Anwendung.

Der hier ermittelte Gesamtwert stellt noch nicht den Verkehrswert dar, denn dieser ist nun aus dem Gesamtwert und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen.
 
 
C. Bestimmung des Verkehrswertes

Die entscheidende Frage ist nun, ob der Grundstücksmarkt den Sachwert (Gesamtwert) akzeptiert bzw. welche Anpassungen erforderlich sind.

Wenn zum Beispiel die Auswertung von Kauffällen aus der Region ergibt, dass Eigenheime im Durchschnitt 10 % unter dem Sachwert verkauft werden, so ist hier ebenfalls zu überlegen, ob ein solcher Abschlag angebracht ist und eine Marktkorrektur (zum Faktor 0,9) vorzunehmen ist.

Diese Marktkorrektur ist das letzte, aber ein sehr wichtiges Element der Verkehrswertermittlung. Hier sind die regionalen Marktkenntnisse des Wertermittelnden und seine Kenntnisse über die gegenwärtige Marktsituation (Angebot und Nachfrage) gefragt, hierfür hat er mit seiner Ermittlung einzustehen und seine Meinung auszudrücken.

Der Sachwert erhält einen Marktbezug erst durch die Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors. Denn dieser basiert auf Angebot und Nachfrage und nur die Berücksichtigung des Marktgeschehens führt zu dem Verkehrswert.